マンション等のリセール評価の考え方

マンション等のリセール評価、すなわち不動産の評価手法の考え方に「収益還元法」がある。

不動産は土地と建物から構成される。時間の経過とともに土地は劣化せず、建物は劣化することから価値が一定の土地と減少していく建物の複合要素となるが、不動産の収益性に着目して、その不動産から将来得られるであろう価値を現在価値に割引して評価する手法を収益還元法と呼び、直接還元法とDCF法がある。

直接還元法
一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求めるものである。

DCF法
連続する複数の期間の純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格等）を現在価値に割引し、合計して価格を求めるものである。


簡単に言うと、不動産の価値は、不動産から得る収益を利回りで割る事で推計出来る。

仮に新築マンションを大雑把に評価してみるととリセール評価額は次のようになる。

床面積　70平米
平米賃貸単価　3200円
月家賃　22.4万円
年間家賃＝22.4万円ｘ12ヶ月＝268.8万円

純収益268.8万円、還元利回り6%とするとリセール評価額は4,480万円となる。還元利回り5%ととすると5,376万円となる。つまり新築価格が6000万円はする地区なので販売価格は割高ということになる。

5-6%の利回りが不動産投資として適当かどうかわからないが、銀行金利よりは高いことは明白、しかし、首都圏では6%以上を期待しているのも事実だ。

それぞれのパラメータは仮定なので、ちょっといじるだけで数値が大きく変わる。

収益還元法
次の数式が「基本式」となる。

P=a/R



P:収益価格、a:一期間の純収益、R:還元利回り