マンション管理組合「決議ルールが変わる」2026年4月施行の区分所有法改正

マンション管理組合「決議ルールが変わる」2026年4月施行の法改正 

国民の10人に1人が暮らすマンション。その管理運営や権利関係を定めた法律が2026年4月に大きく変わる。管理は「住民の自治」が原則だが、建物の老朽化と住民の高齢化という「二つの老い」によって合意形成が難しくなっている。法改正は、こうした現実に合わせ「決め方のルール」を見直す。

マンション管理組合「決議ルールが変わる」法改正の狙い（有料記事）

https://mainichi.jp/premier/business/articles/20260107/biz/00m/020/004000c

マンションの決議ルールは、

議案の重要度に応じて「普通決議」と「特別決議」に分かれ、それぞれ「区分所有者の過半数＋議決権の過半数」（普通）や「区分所有者の3/4以上＋議決権の3/4以上」（特別）などの賛成要件があり、2026年4月施行の法改正で「出席した議決権の過半数」で決まる（普通）や、「建て替え・再生」の要件緩和（5/4→4/3など）が導入され、決議が成立しやすくなりますが、透明性と合意形成プロセスがより重要になります。 

決議の種類と要件（法改正後・主要なもの）

• 普通決議:
  • 内容: 役員選任、予算承認など、日常的な管理運営事項。
  • 要件: 出席した議決権の過半数の賛成で成立（改正前は「区分所有者および議決権の各過半数」）。
• 特別決議（共用部分の重大な変更など）:
  • 内容: エレベーター増設、外壁の大規模修繕など。
  • 要件: 区分所有者の3/4以上かつ議決権の3/4以上の賛成（頭数要件は規約で緩和可）。
• 建替え決議・マンション再生（建物の取壊し・敷地売却など）:
  • 内容: 建物の建て替え、建物の解体、敷地売却など。
  • 要件（改正後）:
    • 建て替え: 耐震性不足など一定の要件を満たせば、区分所有者および議決権の4/3以上（改正前は5/4）で可能に。
    • 建物・敷地の一括売却、取り壊し: 建て替えと同じく、区分所有者および議決権の4/3以上（改正前は全員同意）で可能に。 

2026年法改正のポイント

• 参加のハードル低下: 普通決議は「出席者の過半数」で決まるようになり、無関心な区分所有者がいても決議が通りやすくなる。
• 再生手法の多様化: 建て替えだけでなく、建物の取り壊しや敷地売却なども多数決（4/3）で可能になり、マンション再生が進みやすくなる。
• 所在不明者への対応: 所在不明の区分所有者を、裁判所の認定を得て決議の分母から除外できるようになる。 

共通のルール

• 議決権: 原則として各区分所有者の専有部分の面積割合（持ち分）で決まる。
• 通知事項: 総会で決議できるのは、招集通知で事前に通知された事項のみ（規約で別段の定めがあれば普通決議事項は例外あり）。
• 共有名義: 共有名義（夫婦など）の場合、議決権行使者は1名に定められる。 

これらのルール変更により、マンションの老朽化対策や再生が促進される一方、少数意見の尊重や情報公開の透明性がより一層重要になります。

令和7年マンション標準管理規約改正
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001968331.pdf

2026年の区分所有法改正で何が変わる？改正の背景や影響を徹底解説
https://www.innovelios.com/column/2026_kubun_kaise/

総務省「マンション管理組合について」

https://www.soumu.go.jp/main_content/000307326.pdf

マンション管理組合とは?

マンション管理組合は、分譲マンションの区分所有者全員で構成され、建物の共用部分（廊下、エントランス、エレベーターなど）や敷地の維持管理・管理を行う自主的な組織です。区分所有法に基づき、購入者は自動的に組合員となり、管理費の徴収、修繕計画の策定、共用部分の清掃、防災・防犯対策、管理会社への業務委託などを行います。 

主な役割と機能

• 維持管理: 廊下やエントランス、エレベーターなどの共用部分の修繕・清掃、ゴミ出しルールの管理。
• 資産価値の維持: 長期修繕計画の策定や、管理組合法人化による管理の適正化。
• 意思決定: 理事会が中心となり、管理規約に基づき、マンション運営に関する重要な事項を決定。
• 管理会社との関係: 日常の管理業務（清掃、会計、設備点検など）は、管理組合から委託を受けた管理会社が実務を行うことが多い。
• 防災・防犯: 消防訓練の実施や防災マニュアルの作成、防犯パトロールなど。 

組合員の義務と加入

• 自動加入
  : 分譲マンションを購入すると、区分所有者全員が自動的に管理組合の組合員となる
  。
脱退不可: 区分所有者である限り、管理組合から脱退することは原則としてできない。
対象者: 組合員になれるのは区分所有者のみで、賃借人や区分所有者の家族は組合員にはなれない。 

運営体制

• 通常総会: 組合員全員で構成され、事業計画や予算、管理規約の変更などを決議する最高意思決定機関。
• 理事会: 理事長を中心とした役員で構成され、総会で決まった事項に基づき、日常の管理業務の執行や管理会社との連携を行う。